Cách tính tiền trả góp khoản vay thế chấp hằng tháng

Công thức đằng sau số tiền trả hằng tháng

Hầu hết khoản vay thế chấp dùng cách trả đều mỗi tháng (niên kim). Với số tiền vay P, lãi suất tháng r (lãi suất năm ÷ 12) và n kỳ trả, số tiền trả là P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). Những kỳ đầu chủ yếu là tiền lãi; những kỳ sau chủ yếu là tiền gốc, dù số tiền không đổi.

Ví dụ: 300.000 đô la, 6,5%, 30 năm

Tiền gốc và lãi hằng tháng khoảng 1.896 đô la, và tổng tiền lãi trong 30 năm khoảng 382.633 đô la — nhiều hơn số tiền đã vay. Các con số này lấy từ Máy tính khoản vay thế chấp với lãi suất cố định.

Lãi suất quan trọng đến mức nào

Ở mức 6,0% thay vì 6,5%, cùng khoản vay tốn khoảng 1.799 đô la mỗi tháng — ít hơn 97 đô la — và tổng tiền lãi giảm còn khoảng 347.515 đô la, ít hơn khoảng 35.000 đô la. So sánh các đề nghị theo lãi suất, phí và điểm thường đáng giá hơn mọi quyết định khác.

15 năm hay 30 năm?

Kỳ hạn 15 năm với cùng mức 6,5% làm số tiền trả tăng lên khoảng 2.613 đô la, nhưng tổng tiền lãi giảm xuống khoảng 170.398 đô la — chưa bằng một nửa. Kỳ hạn ngắn hơn tốn nhiều hơn mỗi tháng và ít hơn nhiều về tổng thể; kỳ hạn dài hơn thì ngược lại.

Những gì khoản trả không bao gồm

Máy tính chỉ cho thấy tiền gốc và tiền lãi. Khoản chi nhà ở thực tế thường cộng thêm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, bảo hiểm thế chấp (PMI) và phí quản lý, và các khoản vay lãi suất thả nổi thay đổi sau thời gian cố định. Hãy dùng kết quả để so sánh các kịch bản, rồi hỏi ngân hàng để có ước tính chính thức.

Công cụ dùng trong hướng dẫn này