房貸每月還多少？用實際數字看懂
房貸月付金由三個數字決定：貸款金額、利率和年期。任何一個小小的差異，30 年累積下來都是幾十萬元。
月付金的公式
最常見的是本息平均攤還：貸款金額 P、月利率 r（年利率 ÷ 12）、共 n 期，每月還款 = P × r ÷（1 −（1 + r）^−n）。每期金額相同，但前期大部分是利息，後期大部分是本金。
範例：貸 1,000 萬、年利率 2.2%、30 年
本息平均攤還每月約 37,970 元，30 年總利息約 366.9 萬元。改用本金平均攤還，第一個月約 46,111 元，之後逐月減少到約 27,829 元，總利息約 330.9 萬元，比本息攤還少約 36 萬元，但前期壓力較大。以上數字都來自本站房貸計算機（固定利率試算）。
寬限期與拉長年期的代價
同樣 1,000 萬、2.2%、30 年，若有 5 年寬限期：前 5 年每月只繳利息約 18,333 元，但寬限期後要在剩下 25 年還完本金，每月變成約 43,366 元，總利息增加到約 411 萬元，比沒有寬限期多約 44 萬元。若把年期拉長到 40 年，每月降到約 31,345 元，但總利息約 504.6 萬元，多出約 138 萬元。
利率差 0.4%，差多少？
如果利率是 2.6% 而不是 2.2%，同樣貸 1,000 萬、30 年，每月約 40,034 元，多約 2,064 元；總利息約 441.2 萬元，多出約 74 萬元。多比較幾家銀行的利率與費用，往往比其他決定更值得。
月付金沒算進去的費用
計算機只算本金與利息，而且假設利率固定。實際上多數房貸是機動利率，會隨指標利率調整；另外還有開辦費、設定費、火險與地震險等費用。試算結果適合用來比較不同方案，實際條件請以銀行核貸為準。
本文用到的工具
常見問題
為什麼前幾年繳的大多是利息？
利息是用剩餘本金計算的，一開始本金最多，所以利息最高；本金慢慢減少後，每期還的本金比例就會增加。
本息平均攤還和本金平均攤還怎麼選？
本息攤還每月金額固定、前期壓力較小；本金攤還前期月付金較高、逐月減少，總利息較少。看你前幾年的現金流而定。
寬限期划算嗎？
寬限期能降低前期負擔，但本金沒有減少，寬限期後月付金會變高、總利息也會增加。
試算結果就是銀行的數字嗎？
不一定。銀行的計息方式、四捨五入、機動利率與各項費用都會造成差異，本工具不構成貸款建議。