住宅ローンの毎月返済額はどう計算する？

毎月の返済額は、借入額・金利・返済期間の3つで決まります。どれかが少し変わるだけで、35年間では数百万円の差になります。

著者： 孤獨的時空旅人 · 更新日 2026-09-30

返済額の計算式

もっとも一般的な元利均等返済では、借入額P、月利r（年利 ÷ 12）、返済回数nとして、毎月の返済額 = P × r ÷（1 −（1 + r）^−n）です。返済額は毎月同じですが、最初は利息の割合が大きく、後半ほど元金の割合が大きくなります。

例：3,000万円・金利1.0%・35年

元利均等返済なら毎月約84,686円、35年間の総利息は約557万円です。元金均等返済にすると、初回は約96,429円で毎月少しずつ減り、最終回は約71,488円、総利息は約526万円と約30万円少なくなります。いずれも本サイトの住宅ローン計算機（固定金利での試算）で計算しています。

金利の違いはどれくらい効く？

同じ3,000万円・35年で、金利0.6%なら毎月約79,209円・総利息約327万円、1.8%なら毎月約96,327円・総利息約1,046万円です。0.6%と1.8%では、毎月約1.7万円、総利息では700万円以上の差になります。変動金利は将来の金利で返済額が変わるため、金利が上がった場合も試算しておくと安心です。

返済期間とボーナス払い

期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、総利息は大きく減ります。本計算機はボーナス払いや繰上返済には対応していないため、それらを使う場合は金融機関のシミュレーションで確認してください。

返済額に含まれない費用

計算機が出すのは元金と利息だけです。実際には事務手数料・保証料・団体信用生命保険・火災保険・固定資産税などがかかります。比較の目安として使い、正式な条件は金融機関にご確認ください。

このガイドで使うツール

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よくある質問

最初のうちは利息ばかり払っているのはなぜ？

利息は残っている元金に対してかかるため、元金が一番多い最初が最も高くなります。元金が減るにつれて、返済額のうち元金に回る割合が増えます。

元利均等と元金均等はどちらがいい？

元利均等は毎月の額が一定で最初の負担が軽く、元金均等は最初の返済額が高いぶん総利息が少なくなります。家計の状況で選びます。

計算結果は金融機関の数字と同じですか？

同じとは限りません。利息の計算方法・端数処理・金利の見直し・各種費用で差が出ます。

これは金融アドバイスですか？

いいえ。計画や比較のための試算で、融資の提案や助言ではありません。

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